دورنمای عرضه و تقاضای مسکن از دیدگاه ریاست جمهوری

براساس تحلیلی که در فصلنامه تخصصی «دولت اسلامی» ارگان مرکز پژوهش های ریاست جمهوری درج شده است، بازار مسکن کشور در پنج سال منتهی به سال 1391 با تقاضای فزاینده مسکن مواجه خواهد بود که میزان این تقاضا برای سال 87 معادل 3/1میلیون واحد، سال 88 معادل 4/1میلیون واحد، سال 89 معادل 5/1میلیون واحد، سال 90 معادل 6/1میلیون واحد و برای سال 91 معادل 7/1میلیون واحد و مجموعا معادل 6/7میلیون واحد خواهد بود. تقاضای مسکن برای این سال ها با فرمول تقاضای ناشی از خانوارهای جدید به اضافه تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی منهای کاهش تقاضای ناشی از مرگ و میر برآورد شده است. در این گزارش، اعلام شده است که رشد قیمت مسکن تقریبا در نیمه دوم 86 مهار شده است که ظاهرا مورد تایید بانک مرکزی و وزارت مسکن نیز هست.

مهرآباد جنوبي
تقاضای فزاینده مسکن تا سال 91
فرید قدیری- تازه ترین آمارها از فعالیت های ساختمانی در کشور نشان می دهد در 8ماه سال گذشته تعداد 523هزار واحد مسکونی جدید ساخته و به بازار مسکن عرضه شد.
ساخت این تعداد واحد مسکونی اگرچه طبق آنچه دولت برای خود هدف گذاری کرده، جلوتر از برنامه ارزیابی می شود، اما براساس پیش بینی هایی که مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری برای نیاز مسکن در سال 86 اعلام کرده، ناکافی و در حد نامطلوب محسوب می شود.
سال گذشته به استناد آمارهای مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری تعداد 884هزار تقاضای جدید به بازار مسکن راه پیدا کرد. با در نظر گرفتن این رقم و همچنین 154هزار کاهش تقاضای ناشی از مرگ و میر و 421هزار تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی این جمع بندی حاصل می شود که در سال 86 باید یک میلیون و 285هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن اضافه می شد تا در اثر این افزایش عرضه، نیاز تقاضا تامین و بازار به تعادل می رسید.

تهرانپارس

شاید همین تعادل در عرضه و تقاضا می توانست مانع گرانی 21درصدی مسکن در سال گذشته شود.
این در حالی است که در 8ماه اول سال 86 تنها نیم میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شده که اگر روند ساخت وساز در 4ماه پایانی سال را مطابق 8ماه اول در نظر بگیریم، پارسال در مجموع در کشور تعداد 750هزار مسکن جدید ساخته شده است.

زعفرانیه

تحقیقات مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری از نیاز مسکن در سال های 1386 تا 1391 که در فصلنامه گزارش جمهور منتشر شده، نشان می دهد سالانه همواره حدود 100هزار تقاضا به کل نیاز سال قبل اضافه می شود؛ بدین معنی که بازار مسکن در سال های 87، 88، 89 و 90 به ترتیب با یک میلیون و 356هزار، یک میلیون و 431هزار، یک میلیون و 511هزار و یک میلیون و 625هزار تقاضای جدید روبه رو می شود. این حجم از تقاضا در سال 91 به اوج خود و رقمی معادل یک میلیون و 685هزار واحد مسکونی جدید می رسد.پیش بینی ها بر آن است که حجم تقاضا در بازار مسکن از سال 91 به بعد به تدریج با کاهش روبه رو می شود.
دولت با توجه به همین حجم از تقاضا در 5سال آینده لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را تنظیم کرده است. در این لایحه سیاست واگذاری زمین دولتی به تعاونی های مسکن در قالب اجاره بلندمدت دیده شده تا از این طریق تامین مسکن ارزان در اولویت قرار گیرد.
نتیجه اقدام های صورت گرفته در بخش مسکن از یک طرف ارتقای توان تولید و ظرفیت ساخت و ساز در کشور را در پی داشته است، به گونه ای که به رغم پیش بینی تولید در برنامه چهارم از 730هزار واحد در سال ابتدایی برنامه تا 912هزار واحد در سال پایانی، در سال 1384 و 1385 با نرخ رشد سالانه بیش از 20درصد و به طور میانگین 110درصد اهداف برنامه محقق شده است و در سال 1386 نیز که برنامه احداث 5/1میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت تا 10 ماه نخست سال طبق اطلاعات پروانه های صادره از طریق شهرداری های کشور، در کل مناطق شهری رشدی معادل 6/32درصد و در شهر تهران رشدی بالغ بر 72درصد اتفاق افتاده است. از طرف دیگر، در پرتو این اقدام ها، آرامش نسبی به لحاظ قیمتی در بازار مسکن حکمفرما شد، به گونه ای که در شش ماه دوم سال 1386 رشد قیمت های مسکن به تقریب مهار شده است. به علاوه زمینه های افزایش تولید با رویکرد استفاده از فن آوری های نوین و توسعه تولید صنعتی ساختمان فراهم شده است. این امر به کوتاه تر شدن فرآیند زمانی ساخت، افزایش استحکام و افزایش عمر مفید مسکن نیز می انجامد.

كريمخان

ابتداي جمالزاده جنوبي

همچنین سیاست گذاری های انجام شده در دولت نهم، بستر استفاده از ابزارهای نوین بازار سرمایه به عنوان روش های تامین منابع مالی در بخش مسکن را فراهم می کند. این امر به کاهش نیاز به تسهیلات بانکی منجر خواهد شد. به علاوه ایجاد نظام های تامین مالی مسکن، مبتنی بر فعالیت های حرفه ای اجاره داری از طریق اجازه تاسیس شرکت های لیزینگ مسکن گامی به سوی تنظیم بازار اجاره بوده که در قالب لایحه ساماندهی مسکن طراحی شده است.
گزارش دنیای اقتصاد از وضعیت موجود مسکن در کشور حاکی است که تعداد واحدهای مسکونی از 10 میلیون و 800هزار واحد در سال 75 به 15میلیون و 974واحد در سال 85 رسیده است که این نشان دهنده متوسط رشد سالانه 99/3درصد در کشور است.
در حال حاضر حدود 7/67درصد خانوارهای موجود در کشور دارای مسکن ملکی و 2/24درصد خانوارها اجاره نشین هستند.
مرکز پژوهش و اسناد ریاست جمهوری معتقد است به رغم احساس عمومی در شهرهای بزرگ مبنی بر افزایش بالای قیمت مسکن، در کشور این شاخص افزایش بالایی نداشته است. این مرکز با اشاره به گزارش وزارت مسکن از تغییرات قیمت در نیمه اول سال گذشته تاکید می کند: افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر (سال های 83 تا 86) هم به لحاظ دامنه رشد و هم به لحاظ طول دوره بسیار کوتاه تر از دوره های قبلی بوده است.

شریعتی

وزارت مسکن اعلام کرده است: در نیمه اول پارسال متوسط قیمت مسکن در تهران تنها 5درصد رشد کرد.
عملکرد برنامه های تبصره 6 قانون بودجه سال 1386
بر اساس اطلاعات 11 ماهه سال 1386، در برنامة حمایتی واگذاری حق بهره برداری از زمین در قالب طرح مسکن مهر، در کل کشور به تعداد یک میلیون و 435 هزارو 248 واحد مسکونی زمین به تعاونی های مسکن واگذار شده است. از این تعداد 6680 واحد مسکونی تسهیلات آماده سازی زمین دریافت و 84634 واحد مسکونی قرارداد ساخت با سازندگان صلاحیت دار منعقد کرده اند. تعداد 33065 واحد مسکونی نیز موفق به اخذ پروانه ساخت شده اند.
عملکرد 11 ماهه برنامة ساخت در بافت های فرسوده با هدف 82442 واحد مسکونی در سال 1386، تعداد 48628 واحد بوده است.در برنامة ساخت مسکن اجاره ای در یازده ماه سال تعداد 73111 واحد مسکونی قرارداد ساخت منعقد و 27386 واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده اند. تعداد 3476 واحد نیز موفق به اخذ اولین بخش از تسهیلات بانکی در این قالب شده اند.بر اساس اطلاعات شش ماهه ابتدای سال تعداد 21493 واحد مسکونی با استفاده از فناوری های نوین تولید شده است. برنامة پیش بینی شده برای کل سال 1386 تولید 245456 واحد مسکونی بوده است.

تهران نو

تحت برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی با هدف نوسازی 278400 واحد مسکونی در سال، تعداد 170587 واحد از تسهیلات این برنامه در شش ماه اول سال استفاده کرده اند

بـر جمهـوري - جمـالـزاده

علل گرانی مسکن از دیدگاه شورای هماهنگی مجلس

رشد نقدینگی و تسهیلات خرید عامل افزایش قیمت مسكن است

مركز پژوهش های مجلس رشد نقدینگی ، رشد فزاینده تسهیلات خرید مسكن و افزایش قیمت عوامل و نهاده های تولید مسكن به ویژه زمین، فولاد، سیمان و دستمزد نیروی كار فعال را از عمده ترین عوامل افزایش قیمت مسكن در سالهای اخیر برشمرد .
به گزارش مهر ، دفتر مطالعات اقتصادی پژوهش های مجلس شورای اسلامی در پاسخ به درخواست سید جلال یحیی زاده عضو كمیسیون فرهنگی مجلس هفتم ضمن بررسی وضعیت بازار مسكن در اقتصاد ایران و بیان ویژگی های خاص مسكن در جامعه، افزایش نقدینگی ، افزایش قیمت عوامل تولید بخش مسكن، عملكرد ضعیف بازار سرمایه و سایر بازارهای رقیب بخش مسكن در چند سال اخیر، عدم وجود سیستم كارشناسی مناسب برای قیمت گذاری مسكن، عدم وجود برنامه منسجم جهت كنترل تقاضای سوداگرانه مسكن ، عدم تخصیص بهینه و بموقع تسهیلات بانكی به بخش مسكن را در كنار نبود سیاست های مالیاتی تشویق و تنبیه كننده در بخش مسكن از جمله عوامل عمده افزایش قیمت مسكن در چند سال اخیر دانسته و راهكارهایی از جمله در زمینه منع یا محدودسازی معاملات وكالتی كوتاه مدت در بنگاه های معاملات ملكی، كنترل نقدینگی در كل اقتصاد و نیز در بخش مسكن از طریق رونق بخشیدن به بازارهای رقیب آن، كنترل و نظارت بر هزینه عوامل تولید مسكن، ایجاد بستر مناسب برای اعمال سیاست های مالیاتی تشویقی در بخش مسكن و حمایت از افزایش عرضه مسكن با اعمال سیاست های حمایتی مختلف از جمله ارائه تسهیلات مناسب بانكی برای انبوه سازان بخش مسكن را برای مقابله با صعود قیمت ها ارائه كرده است. مركز پژوهش های مجلس شورای اسلامی ، همچنین رشد جمعیت و تداوم مهاجرت از روستاها به شهرها را در افزایش تقاضای مسكن مؤثر دانست و در همین زمینه افزود: با توجه به ساختار جمعیتی كشور و قرار گرفتن عده قابل ملاحظه ای از جمعیت در سنین ازدواج و تشكیل خانواده، بخش مسكن با یك تقاضای بالقوه ای مواجه شده و خواهد شد، كما اینكه عدم پاسخ به تقاضای شكل گرفته طی سال های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۴ به دلیل ركود ساخت و ساز در دوره مذكور، بخش مسكن را در سال های بعد با تقاضای انباشت شده مواجه كرده است، البته به دلیل پایین بودن قدرت خرید، كل تقاضای بالقوه مسكن نمی تواند بالفعل شود، اما همین مقدار تقاضای بالفعل نیز با توجه به عرضه محدود در بازار مسكن می تواند قیمت مسكن را افزایش دهد.
براساس این گزارش افزایش قیمت عوامل و نهاده های تولید مسكن به ویژه زمین، فولاد، سیمان و دستمزد نیروی كار فعال در بخش ساختمان از دلایل دیگر افزایش قیمت مسكن در سال های اخیر بوده است. مركز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، با بیان این مطلب كه طی سال های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۵ كمترین رشد در حجم نقدینگی در سال ۱۳۷۷ با ۴/۱۹ درصد و بیشترین رشد نقدینگی در سال ۱۳۸۵ با رشدی معادل ۴/۳۹ درصد بوده است، افزود: طی سال های ۱۳۷۷ تا سال ۱۳۸۵ رشد نقدینگی در اقتصاد ایران به طور مداوم افزایش یافته و همواره بالای ۱۹ درصد بوده است. این رشد بالا در سال های ذكر شده منجر به افزایش تقاضای سوداگرانه مسكن شده است و مكانیسم تأثیرگذاری نقدینگی بر تقاضای سوداگرانه مسكن - كه خود یكی از عوامل مهم در افزایش قیمت مسكن بوده - به این صورت است كه در ابتدا با افزایش تقاضای مسكن، عرضه تا حدودی افزایش می یابد، اما از آنجا كه در بخش مسكن، در كوتاه مدت امكان افزایش متناسب عرضه با میزان تقاضا مقدور نیست، لذا این امر باعث ایجاد مازاد تقاضا برای مسكن شده و حباب قیمتی برای آن ایجاد كرده است.
در بخش دیگری از اظهارنظر مركز پژوهش ها آمده است: معمولاً در هر اقتصادی متناسب با شرایط آن، بازارهای مختلفی به عنوان رقیب در جذب نقدینگی مطرح می شوند كه در اقتصاد ایران این بازارها در قالب بازارهای سكه و ارز، بازار طلا، بازار اوراق بهادار (بازار سرمایه) ، بازار تلفن همراه، بازار خودرو، بورس های كالایی و بازار زمین و مسكن مطرح هستند اما در چند سال اخیر به دلیل عدم جذب نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر اشكال دارایی هایی همچون طلا، سكه، ارز، بازار اتومبیل و تلفن همراه (علی رغم كاهش قیمت كالاهای مذكور) ، نقش مسكن به عنوان كالای با دوام اقتصادی در جذب بخش عمده ای از نقدینگی پر رنگ تر شده كه این امر خود منجر به افزایش تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسكن شده است. مركز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، پرداخت تسهیلات و وام های مختلف خرید و یا ودیعه مسكن در چند سال اخیر را نیز تا حدودی باعث ایجاد شوك اولیه در بازار مسكن و زمینه ساز افزایش قیمت و اجاره بها ذكر كرد و افزود: بانك مسكن طی سال های اول و دوم برنامه چهارم به میزان ۲۷۰۴۰ و ۴۷۱۱۰ میلیارد ریال (بدون احتساب سود و درآمدهای آتی) به متقاضیان تسهیلات پرداخت كرده است كه بیانگر رشد این تسهیلات است

نقل از روزنامه ابرار
پاسداران

شرکت املاک و مستغلات اُمنیات شروع فاز اولپروژه آموزشی دوبی کرز را اعلام می دارد

شرکت املاک و مستغلات اُمنیات شروع فاز اولپروژه آموزشی دوبی کرز را اعلام می دارد

دوازده کشور جهان برای دریافت کمکهای مالی ضروری
مرتبط با موارد آموزشی کودکان انتخاب شده اند 
دوبی، امارات متحده عربی (22 آوریل  2008): شرکت املاک و مستغلات اُمنیات، یک شرکت چند میلیارد درهمی مستقر در دوبی ودارای تشکیلات فعالی در امور معاملات املاک،    از اطلاعیه نهاد دوبی کر در مورد شروع فاز اول پروژه خیریه تأمین مالی مرتبط با موارد آموزشی برای فقیرترین کشورهای جهان استقبال نمود.

بنیاد خیریه دوبی کر در سال 2007 مبلغ باورنکردنی  4/3 میلیارد درهم (4/926 میلیون دلار) در یک برنامه خیریه هشت هفته ای جمع آوری نمود که شرکت اُمنیات 50 میلیون درهم  از این مبلغ را پرداخت نموده است و متعهد گردید که طی 10 سال آینده سالانه 5 میلیون  درهم به این نهاد بپردازد.

وجوه خیریه جمع آوری شده در دوبی، بیشترین میزان دریافت وجه در سراسر جهان برای پیشرفت امور آموزش ابتدائی در فقیرترین کشورهای دنیا می باشد. تأسیس بنیاد دوبی کر از طرف والاحضرت شیخ محمد بن راشد آل مکتوم  ولیعهد و نخست وزیر امارات متحده عربی، تجسمی از فعال شدن کشور امارات در حمایت عمومی در از بین بردن بیسوادی با بازسازی و ساخت مدارس و واحد های آموزشی و تجهیز مدارس با لوازم مناسب برای  کودکان بی بضاعت در مقطع تحصیلات ابتدائی می باشد. 

شرکت اُمنیات در بیانیه ای اعلام داشت: "این اطلاعیه واضح مساعی  والاحضرت شیخ محمد در پیشرفت معیشت زندگی کودکان در کشورهای جهان سوم می باشد. این امر مهم از طرف  شرکت اُمنیات صمیمانه اشتقبال شد، زیرا ما موأکداً معتقدیم که این وظیفه همه جانبه شرکت هائی نظیر ما می باشد که چنین فعالیت های با ارزشی را پشتیبانی نمایند. این قبیل وظائف منطبق با رسالت و ارزش های بنیادی است که برای کمک به بهتر شدن " زندگی انسان ها در آینده ای روشن" و با امید و آرزو های دست یافتنی در اهداف شرکت ما می باشد. 

فاز اول با انتخاب دوازده کشور دریافت کننده کمک های بنیاد دوبی کر شروع می گردد. این کشورها عبارتند از بنگلادش، بوسنی، چاد، چزایر کومور، جیبوتی، مالدیو، موریتانی، نیجر، پاکستان، سرزمین های اشغالی فلسطین، سودان و یمن می باشند و علاوه بر این وجوه جمع آوری شده به اردوگاه های فلسطینی ها در لبنان و اردن نیز تخصیص داده می شوند. این کمک ها شامل ساخت مدارس جدید، بازسازی مدارس موجود و تأمین خدمات پزشکی و آب آشامیدنی بعنوان بخشی از اهداف خیریه در آموزش و پرورش یک میلیون کودک می باشد

شریعتی
تهران نو

کشوري که يک چهارم ساکنانش ايراني تبارن

زمانی که جوانان ايرانی مانند آرش طالع به دورنمای دوبی می نگرند، آنچه را که زمانی والدينشان در افق امريکا و اروپا می ديدند، می يابند: فرصت، ثروت و آزادی.

آرش 24 ساله، موسس و ناشر مجله املاک و مستغلات سرمايه گذاران ايرانی يکی از جوانان تحصيل کرده ايران است که برای تحقق روياهای خود از رفتن به غرب صرفنظر کرده و در عوض دوبی را برگزيده است. در اين شهر به همان نسبت که کلوب های شبانه يافت می شوند، مساجد نيز وجود دارند و در عين حال گذرنامه های ايرانيان موشکافی نمی شوند.

آرش می گويد: "الان گرفتن ويزای امريکا يا کانادا تقريباً غيرممکن شده است. اينجا فقط يک ملک می خريد و اقامت می گيريد. دوبی مکان آزادی است که با فرهنگ ما سنخيت دارد."

هزاران ايرانی که اکثر آنها متمکن هستند، فرصت را مغتنم شمرده اند و با سرمايه گذاری در املاک و مستغلات و خريد خانه دوم در دوبی، اين کشور متروک را به قطب تجارت ايرانيان که عاری از فساد، تحريم های امريکا و تنش سياسی ايران است، تبديل کرده اند.

آرش که تحصيلکرده استراليا است، سال گذشته به اميد بهره برداری از رونق ساخت و ساز در دوبی که بخش اعظم آن توسط سرمايه گذاری ايرانيان تغذيه می شود، به اين کشور آمد. کتاب راهنمای املاک و مستغلات وی با عنوان مسکن که هر دو هفته يکبار در 12،000 تيراژ منتشر می شود، از فروش بسيار بالايی برخوردار است.

آرش می گويد: "دوبی پلی ميان ايران و غرب است. اين کشور مثل امريکای 25 سال گذشته است، و اگر باهوش باشيد و طرحی از خودتان داشته باشيد، می توانيد پولدار شويد".

ايرانيان اولين کسانی بودند که از پروژه های سرمايه گذاری مسکن در دوبی استقبال کردند. به گزارش شورای تجارت ايرانيان، آنها اکنون فروش 10 تا 30 درصد مستغلات را به عهده دارند. گزارش اخير انتشارات فرهنگی ايران نيز حاکی از آن است که 400،000 نفر ايرانی 200 ميليارد دلار سرمايه دوبی را تحت کنترل خود دارند. اگرچه در ارزيابی های ديگر به 20 ميليارد دلار اشاره شده، اما اين رقم نيز ميزان قابل توجهی است.

يک دهم شرکت های فعال منطقه آزاد تجاری دوبی متعلق به ايرانيان است. سرمايه گذاری در اين منطقه باعث رشد تجارت ميان امارات متحده عربی و ايران شده است، به گونه ای که سرمايه گذاری 4 ميليارد دلاری سال 2003 به 7 ميليارد دلار در سال جاری افزايش يافته است. اين در حالی است که تجارت توجيه ناپذير غيرقانونی در اين منطقه جايی ندارد.

ايرانيانی که به دوبی هجوم می برند اساساً به دنبال آزادی های شخصی، ثبات اقتصادی و سياسی و دوری از تنش های سياسی ايران با غرب هستند. تجار ايرانی به منظور دور زدن تحريم های تجاری عليه ايران از مناطق آزاد تجاری دوبی برای گسيل داشتن کالاهای خود به سرتاسر خليج فارس استفاده می کنند. نوجوان برای تحصيلات و بزرگسالان برای داشتن زندگی راحت به دوبی مهاجرت می کنند.

پيمان حقيقت 29 ساله که در سال 2004 با همسر خود به دوبی مهاجرت کرد، می گويد: "ايران به خاطر داشتن خط مشی سياسی، مرزهای بسته ای دارد." حقيقت زمانی که به تدريس در دانشگاه دوبی دعوت شد، در دانشگاه آزاد اسلامی تهران دروس مهندسی کامپيوتر را تدريس می کرد.

او می گويد: "شما اينجا آزادی بيشتری داريد و می توانيد آنطور که می خواهيد زندگی کنيد. اينجا می توانيد با مردم ساير کشورها روابط و همکاری متقابل داشته باشيد. اين برای من جالب است."

تأثير فرار سرمايه های ايرانيان زمانی نمايان شد که بازار بورس تهران در ماه اکتبر متعاقب قطعنامه ارجاع پرونده هسته ای ايران به شورای امنيت سقوط کرد. به گفته مقامات، سرمايه گذاران ايرانی ميليون ها دلار خود را به بازار بورس دوبی که تنها چند هفته قبل برای سرمايه گذاران خارجی افتتاح شده بود، انتقال دادند.

ايران و دوبی روابط ويژه ای با يکديگر دارند، که در جهان عرب بی سابقه بوده است. در عين حال اصالت يک چهارم شهروندان اماراتی به ايران برمی گردد. در طول جنگ ايران و عراق نيز، دوبی به مرکز اصلی انتقال لوازم و کالاهای ايرانی مبدل شده بود و شيخ زايد بن سلطان النهيان رييس سابق امارات متحده عربی صرفنظر از سياست های تحميلی امريکا، خواستار عادی سازی بيشتر روابط کشورش با حکومت ايران بود.

اين نزديکی به اين معناست که دولت ايران می تواند شهروندان خود را در دوبی زير نظر داشته باشد. از اين رو بسياری از ايرانيان به خاطر ترس از دولت خود با ما مصاحبه نمی کردند.

پيمان حقيقت می گويد که تا پيشتر حدودی نسبت به ترک ايران مردد بوده، اما جو کنونی سياسی باعث شده که از بودن در دوبی احساس رضايت کند. او می گويد: " شايد در آينده شرايط ايران بدتر شود. شايد آزادی های مردم محدود شود و اين می تواند بر مدت اقامت من در دوبی تأثير بگذارد."

و شايد به خاطر سيل روزافزون مهاجرت ايرانيان مقيم امريکا به دوبی است که برخی از خيابان های اين کشور به بخش هايی از لوس آنجلس شباهت دارد. زهرا تهرانی که صاحب مغازه شيرينی فروشي است، می گويد: "دوبی کشوری بسيار خوب، بسيار آزاد، بسيار امن و ثروتمند است. اين کشور در منطقه بسيار بی نظير است. هيچ يک از کشورهای ديگر نزديک ايران از اين مزايا برخوردار نيستند. شما اينجا هر آنچه را که در اروپا و امريکا هست، داريد و در عين حال به وطن خود نزديک هستيد

ولنجک

کریمخان

شمس آباد

اشرفي اصفهاني

لـويـزان-شـيـان

شهران

نوبنياد
موتور جستجوی مسکن و املاک ایران
پرتال اطلاعات و مطالب علمی و دانشگاهی

قیافه اصلی یوزارسیف

دلايل افزايش قيمت مسكن و 3راهكار اجرايي براي كاهش آن

سعيد اميري
طي سال گذشته علي‌الخصوص شش ماهه دوم هجوم افراد براي خريد مسكن موجب شد تا فروشندگان مسكن قيمت‌هار را روز به روز افزايش دهند و علت اين افزايش براي كليه كارشناسان و دست‌اندركاران سوال‌برانگيز بوده و علت گراني‌هاي اخير را اكثر صاحب‌نظران، وابسته به شاخص‌هاي زير مي‌دانند:

1 - نرخ تورم سالانه در كشور در ارتباط با كالاهاي مصرفي را بين 15 الي 20درصد برآورد نموده‌اند، لذا در بخش مسكن اين چنين تعبير نموده‌اند كه به دليل اينكه از سال 1381 به بعد قيمت زمين و مسكن افزايش نداشته (به ميزان نرخ تورم) لذا طي مدت 4سال خواب قيمت مسكن افزايش يك مرتبه به بخش مربوطه وارد شده و باعث رشد 50 الي 60درصدي قيمت‌ها شد.
2 - رشد و هجوم نقدينگي و پول‌هاي سرگردان به بازار مسكن باعث افزايش قيمت‌هاي سال گذشته شده است و به نوعي مي‌توان گفت: به دليل عدم رونق ساير بازارها (طلا، سكه، موبايل، اتومبيل و...) حركت نقدينگي به سمت بازار مسكن در سال‌جاري موجب افزايش قميت مسكن شده است.
3 - وام مسكن در بانك‌هاي خصوصي و دولتي را بعضي از كارشناسان باعث افزايش قيمت مسكن مي‌داند.
علاوه‌بر موارد فوق، گروهي نيز مسائل سياسي و خارج از كشور از جمله سرمايه‌گذاري 1600ميلياردي گروهي جهت خريد مسكن و مسائلي همچون افزايش قيمت مصالح ساختماني، افزايش تقاضا، سرمايه‌گذاري بعضي از بانك‌ها و كمبود زمين در شهرهاي بزرگ، عدم وجود برنامه جامع در بخش مسكن توسط دولت و.. را باعث افزايش قيمت مسكن طي سال گذشته و امسال مي‌‌دانند. موارد فوق شايد به نوعي باعث افزايش قيمت در بخش مسكن بوده، ولي بايد اين را در نظر داشت كه رشد مسكن به صورت جهشي هر 3 الي 4سال يكبار اتفاق مي‌افتد، ولي در سال 1385 موضوع استثنا بوده و حتي در بعضي از مناطق شهر تهران تا 100درصد نيز افزايش داشته، البته به نظر من، علت اصلي و اساسي اين است كه در بخش مسكن همانند برخي از كالاهاي مصرفي مورد نياز مردم جامعه هيچ‌گونه كنترل قيمتي توسط ارگان يا نهاد ذي‌ربط و دولت وجود ندارد.
به نظر موضوع مسكن در كشور ايران از حالت تامين سرپناه و يا محلي براي اسكان خارج شده و بعضا معاملات جنبه سرمايه‌گذاري‌ دارد. آن هم نه سرمايه‌گذاري از نوع توليد و افزايش عرضه، بلكه سرمايه‌گذاري از نوع بورس بازي و سوداگري و خريد و فروش زمين و مسكن به صورت دلالي.در حقيقت جست‌و‌جوي سود ناشي از رفع تقاضاي متقاضيان مسكن از طريق افزايش توليد و عرضه مسكن جاي خود را به فزون‌خواهي ناشي از احتكار مسكن داده است و وجود هزاران واحد مسكوني خالي در تهران خود نشان‌دهنده اين موضوع است. در اين خصوص بعضي از مسوولان و كارشناسان بر اين باورند كه سال 1385 با ديد مثبت و خوش‌بينانه براي مسكن سال پررونقي بوده و بايد اذعان داشت كه رونق نسبي بازار مسكن اگر منجر به افزايش قيمت واحدهاي مسكوني شود (كه طبيعتا همين طور شده است) و اگر حمايت‌هاي دولت كافي نباشد، اقشار كم‌درآمد و متوسط درآمد را از دستيابي به مسكن بيش از پيش محروم مي‌كند.به نظر مي‌رسد حمايت دولت در اين بخش فقط ساخت و اجراي پروژه‌هاي انبوه‌سازي و اجاره‌اي در كشور نيست، بلكه طي 10سال گذشته كليه پروژه‌هايي كه توسط دولت ساخته شده و به افراد واجد شرايط واگذار شده تنها 5 الي 7درصد ساخت و سازهاي كل كشور را در بر گرفته و اين رقم نسبت به كل كشور بسيار پايين است. در بخش پرداخت وام مسكن نيز ارقام نشان‌دهنده اين موضوع است.
پيشنهاد
طي سال گذشته و شروع سال جاري براساس آمار و اطلاعات، افزايش قيمت در شهر تهران سپس كلانشهرها و ساير مراكز استان‌ها اتفاق افتاده و در شهر تهران 3مرحله افزايش قيمت اتفاق افتاده، تيرماه سال گذشته، آبان‌ماه و اسفندماه. در مناطق مختلف بين 60 الي 100درصد در كلانشهرهايي مثل كرج، مشهد، شيراز، اصفهان، تبريز و اهواز بين 40 الي 50درصد در ساير مراكز استان‌ها بين 25 الي 40درصد، در ساير شهرهاي كوچك 5 الي 10درصد افزايش قيمت اعلام شده است.
بايد اين موضوع را اقرار كرد كه در افزايش قيمت مسكن و زمين در سال گذشته دولت و وزارت مسكن تقريبا خلع سلاح شد و برنامه‌اي جهت كنترل قيمت‌ها ارائه ندادند و قيمت‌ها بدون كنترل به صورت لجام‌ گسيخته افزايش يافت و بايد اذعان داشت كه قيمت اجاره و خريد و فروش مسكن و زمين را در مناطق مختلف شهر تهران صاحبان و مالكان املاك و واحدهاي مسكوني و مشاورين املاك كه هيچ گونه تخصصي نيز در امر قيمت‌گذاري و فني ندارند تعيين مي‌كردند و هم‌اكنون نيز اين كار صورت مي‌گيرد.
حالا چه بايد كرد
به نظر دولت بايد در كنترل قيمت‌هاي بخش مسكن با قوانين و مقررات و سياست‌گذاري كلان دخالت مستقيم داشته باشد. نه با ساختن مثلا 50هزار واحد استيجاري و يا واگذاري زمين با تسهيلات ويژه در شهرهاي زير 150هزار و يك‌ميليون نفر و يا پرداخت وام مسكن. البته لازم به ذكر است كه اين برنامه‌ها را نمي‌توان رد كرد و قطعا تاثيرگذار است، ولي تاثيرگذاري آن چندان محسوس نيست. دولت بايد با سياست‌گذاري و قانونمند كردن ارزش و قيمت‌گذاري و كنترل چگونگي قيمت واحد‌هاي مسكوني و اراضي نقش موثر و سازنده از طريق قانون اعمال نمايد و تعيين و قيمت‌گذاري املاك را از دست مالكان و مشاوران املاك و دلالان خارج نموده و به نيروهاي متخصص و كارشناسان و صاحب صلاحيت واگذار كنند. پيشنهاد براي كنترل قيمت مسكن و ساماندهي اين بخش با عنايت به اينكه عمده افزايش قيمت مسكن و مشكلات مربوطه در اين بخش در شهرهاي
راهكار اول: هرساله ارزش منطقه‌اي اراضي و واحد‌هاي مسكوني كشور كه ملاك اخذ ماليات نقل و انتقال و واگذاري اراضي زمين شهري و معاملات دولتي و... است از طريق كميسيون ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم كه با حضور نمايندگان سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور، ‌وزارت جهاد كشاورزي، وزارت مسكن و شهرسازي، شوراي شهر و نماينده وزارت دارايي و امور اقتصادي تعيين و مشخص مي‌گردد با توجه به اينكه تعيين ارزش معاملاتي املاك با رعايت قوانين و مقررات و با در نظر گرفتن موقعيت مكاني و شهرسازي و توجيه اقتصادي و اجتماعي و نوع اعياني و مصالح به كار رفته هر ساله تعيين مي‌شود، مي‌توان ارزش واحد‌هاي مسكوني هرمنطقه و حتي ناحيه و محله و خيابان را با نظر كميسيوني كه افراد متخصص و صاحب فن با در نظر گرفتن كليه جوانب از جمله شاخص‌هاي عرض خيابان، بر ملك، نوع كاربري، نوع استفاده، قدمت بنا، نوع مصالح، نوع ساخت، امكانات موجود در ساختمان و... مشخص مي‌گردد را به قيمت كارشناسي روز به عبارتي تبديل قيمت موجود از منطقه‌اي به كارشناسي روز و عرف بازار تبديل نمود و با تصويب مجلس به عنوان پايه و اساس معاملات اشخاص حقيقي و حقوقي قرار گيرد و مشاوران املاك و صاحبان املاك و فروشندگان و خريداران موظف گردند املاك خود را براساس قيمت‌هاي ذكر شده معامله نمايند و دفترخانه‌هاي اسناد رسمي موظف باشند اسناد ثبتي را براساس ارزش‌هاي فوق‌الذكر ثبت نمايند. براي اخذ ماليات و ساير استفاده‌هاي موجود از ارزش منطقه‌اي اراضي مي‌توان از يك الي 5درصد قيمت‌هاي روز به عنوان اخذ ماليات و ساير موارد استفاده براي وزارتخانه‌ها و دولت باشد و از مزاياي اين طرح مي‌توان به اين موضوع اشاره كرد كه باعث مي‌گردد كه ارزش املاك و مستغلات شهرهاي فوق از يك نظام ثابت و مدون براساس شاخص‌هاي فني و تخصصي مشخص گردد و سالانه توسط يك كميسيون متخصص و صاحب نظر با در نظر گرفتن كليه جوانب، قيمت‌ها را كاهش يا افزايش داد و طي مدت چند ماه قيمت‌گذاري مستغلات و املاك از دست صاحبان املاك و مشاوران املاك و دلالان خارج و بازار از يك ثبات لازم برخوردار خواهد شد.
راهكار دوم
در كلانشهرهاي كشور (تهران- مشهد- تبريز- شيراز- اصفهان- كرج- اهواز و كرمانشاه) صاحبان املاك در هنگام فروش ملك خود مي‌بايست پس از تصويب قانون در ابتدا قيمت زمين يا واحد مسكوني خود را توسط يك كارشناس رسمي دادگستري يا نظام مهندسي تعيين نمايند و برگ كارشناسي و قيمت‌گذاري روز املاك و واحدهاي مسكوني كه توسط كارشناس رسمي تعيين شده، در كليه مراحل انجام معامله ملاك عمل قرار گيرد، (از شروع عقد مبايعه‌نامه - دريافت و پرداخت پول، دفترخانه اسناد رسمي و...) لذا چنانچه به فرض، خريدار به قيمت كارشناس كه از طرف فروشنده معرفي شده...
... اعتراض نمايد يك كارشناس توسط خريدار نسبت به قيمت‌گذاري ملك يا واحد مسكوني اقدام مي‌نمايد و در معاملات بالاي 7ميليارد ريال مي‌شود از 3 كارشناسي استفاده نمود و دفترخانه اسناد رسمي مي‌بايست حتما قيمت‌گذاري ملك را در مستندات معامله ملاك عمل قرار دهند. (البته در روشن نمودن افكار عمومي مردم مي‌بايست از طريق رسانه‌ها و راديو و تلويزيون فرهنگ‌سازي انجام گردد). با اجراي اين طرح املاك و واحدهاي مسكوني توسط متخصص و يك شخص بي طرف ارزش‌گذاري مي‌گردد و در كل به نفع دو طرف معامله است. (همانند خريد اراضي و املاك توسط دولت).
راهكار سوم
منع خريد املاك و مستغلات توسط افرادي كه 3 واحد مسكوني يا مستغلات به نام خود دارند فقط در شهر تهران، يعني هر شهروند تهراني فقط مي‌تواند 3 واحد مسكوني يا املاك به نام خود سند داشته باشد و اين موضوع باعث مي‌شود كه از دلال بازي و سوداگري خريد و فروش املاك جلوگيري گردد و يك سكون نسبي بر بازار حاكم خواهد شد.
كارشناس ارشد برنامه‌ريزي شهري و جغرافيا